Đứng trước nguy cơ khó lường như đầu cơ, tăng giá, bất động sản tăng nóng phi mã, Chính phủ đã lên kế hoạch và bắt đầu triển khai siết chặt lại tín dụng dành cho thị trường bất động sản. Nhiều chuyên gia trong nghành này đã lên tiếng về động thái này của chính phủ, theo họ việc điều tiết dòng vốn làm trong sạch thị trường là cần thiết, nhưng không thể làm quá chặt, quá gấp sẽ dẫn đến triệt tiêu động lực và cơ hội phát triển của thị trường bất động sản tại Việt Nam.
Giá bất động sản tăng, ngân hàng siết chặt tín dụng tránh rủi ro kép
Trong thời gian vừa qua, hàng loạt ngân hàng cùng thông báo dừng hoặc hạn chế nguồn tiền cho vay đầu tư bất động sản. Theo số liệu từ Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA) thì trong tháng 04 năm 2022 không có bất kỳ một đợt huy động vốn nào của doanh nghiệp bất động sản trong khi vào thời điểm tháng 3 thì doanh nghiệp nhóm này chiếm gần một nửa tổng huy động vốn qua kênh trái phiếu.
Ông Nguyễn Quốc Hùng, Tổng thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam trong khuôn khổ Hội thảo về khơi thông dòng vốn cho thị trường bất động sản chiều 9/5 đã đánh giá siết lại tín dụng bất động sản là cần thiết. Điều này nhằm hạn chế các hoạt động đầu cơ, giúp thị trường trở nên minh bạch, tránh xảy ra bong bóng, giá ảo. Thực tế, thời gian qua, thị trường địa ốc đã tăng nóng khi đa số các nhà đầu tư đều sử dụng đòn bẩy tài chính.
Ngân hàng siết chặt nguồn vốn cho vay kinh doanh bất động sản
Tuy nhiên, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng ngành này đang đối diện nguy cơ thiếu vốn do ảnh hưởng từ Covid-19 khiến hoạt động sản xuất kinh doanh bị đình trệ một thời gian và hiện nay các quy định siết chặt huy động vốn như vậy làm cho dòng vốn bị teo tóp lại. Trong khi giai đoan 2019-2021 thì bất động sản là kênh có đóng góp lên đến 14% GDP cho nền kinh tế.
Chúng tôi đồng tình với chủ trương siết tín dụng, nhưng chuyên gia kinh tế TS Đinh Trọng Thịnh cho rằng cần có các biện pháp để thị trường bất động sản có thể hồi phục và phát triển, đáp ứng nhu cầu tăng trưởng của các ngành kinh tế và đảm bảo an sinh xã hội.
Đầu tiên, theo ông, cần xem xét mức độ tín dụng bất động sản một cách linh hoạt, phù hợp với từng ngân hàng và từng dự án, không nên quy định một tỷ lệ 8% chung cho tất cả. Các ngân hàng sẽ tự xem xét hiệu quả, khả năng hoàn vốn, thu lợi nhuận, cũng như khả năng chịu đựng rủi ro để ra quyết định cuối cùng.
Tiếp theo, cơ quan quản lý cần đẩy mạnh việc cho vay tín dụng với các dự án căn hộ chung cư bình dân, căn hộ chung cư trung cấp, chính sách tín dụng ưu đãi với các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân để đáp ứng nhu cầu đô thị hóa, nhu cầu thu hút lực lượng lao động cho các khu công nghiệp, các khu kinh tế trọng điểm.
Bên cạnh đó, các doanh nghiệp có năng lực tài chính, nguồn lực tốt, nên được cho vay để sớm có sản phẩm đưa ra thị trường. Theo ông Thịnh, đây là điều cần thiết và quan trọng vì nếu nguồn cung không đáp ứng được sự tăng lên của nhu cầu sẽ đẩy giá bất động sản tăng lên và tạo ra rất nhiều hệ lụy. Với người mua nhà có nhu cầu thực để ở, ông đề xuất có cơ chế riêng để cung cấp vốn.
Tín dụng bất động sản: Siết ai, nơi nào không để hệ luỵ cho nền kinh tế
GS Đặng Hùng Võ, Nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, thì cho rằng vấn đề không nằm ở việc siết tín dụng mà cần phân tích cả ở việc thị trường bất động sản đang rơi vào tình trạng mất cân đối cung cầu. Người dân thiếu nguồn thu nên đổ xô kinh doanh bất động sản khiến cầu hàng hóa bị khan thật ảo đan xen.
Theo ông, nếu tiếp tục siết tín dụng vào bất động sản, nguồn cung sẽ càng giảm và thiếu so với nguồn cầu đang tăng. Câu chuyện dòng vốn sẽ phức tạp hơn và phải đặt trong bối cảnh thị trường vẫn có những cơn sốt đất và nhiều dự án hình thành trong tương lai.
Nói thêm về trái phiếu, ông Thịnh cho biết, Nghị định 153 đã được đưa ra và sửa 5 lần, nhưng đến bây giờ vẫn chưa hợp lý. Điều này khiến các doanh nghiệp bất động sản gần như không có cơ hội phát hành trái phiếu. “Siết mục đích là tốt nhưng cần phải siết như thế nào để hợp lý là điều quan trọng”, ông lưu ý.
Một số chuyên gia khác cũng đề xuất Việt Nam cần đa dạng hóa các sản phẩm tài chính đặc thù cho thị trường bất động sản. Đơn cử, TS Cần Văn Lực cho rằng cần có hướng dẫn, cho phép thành lập các quỹ, cơ quan tiết kiệm nhà ở, quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REITs), cơ quan tái tài trợ bất động sản thế chấp nhà ở, chứng khoán hóa bất động sản… làm kênh huy động vốn cho thị trường này.
Ngoài ra, theo ông Lực, các doanh nghiệp ngoài vốn tín dụng, cần linh hoạt huy động vốn từ các kênh khác như chào bán cổ phần cho cổ đông hiện hữu, chương trình ESOP, cổ phiếu quỹ, quỹ đầu tư, trái phiếu công trình, thuê tài chính… Các doanh nghiệp cũng cần hướng tới minh bạch, chuyên nghiệp, nhất là hồ sơ tín dụng, hồ sơ phát hành chứng khoán, thực hiện các cam kết và hạn chế dùng đòn bẩy, đầu cơ…
Theo TS. Nguyễn Minh Phong, liên tục trong những năm vừa qua, BĐS giữ vững vị trí thứ 3 trong thu hút FDI, mang lại nguồn lực quan trọng cho phát triển kinh tế. Con số này của năm 2021 là 2,6 tỷ USD, chiếm 8,3%. Một khi dòng tín dụng bị cắt đứt, tính thanh khoản kém, thị trường nguội lạnh, sức hấp dẫn FDI sẽ đảo chiều, lao dốc.
TS. Nguyễn Minh Phong cũng khuyến cáo, mục tiêu giảm rủi ro cho hệ thống ngân hàng của chủ trương siết tín dụng BĐS có nguy cơ nay sinh những tác dụn phụ. Theo nguyên lý “cộng hưởng lợi ích” giữa chủ nợ và con nợ, doanh nghiệp phải ăn nên làm ra thì mới trả được các khoản đã vay và ngược lại.
“Giảm hay ngừng cho vay BĐS đều có thể dẫn đến hậu quả khôn lường là làm tăng nợ xấu ngân hàng đối với những khoản đã cho vay hoặc mua trái phiếu doanh nghiệp BĐS”, ông Phong nhấn mạnh.
Cũng từ góc độ kinh tế học, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, chỉ ra rằng BĐS thuộc khu vực thị trường vốn, vừa là đầu vào và cũng là đầu ra của sản xuất. Thị trường BĐS phát triển sẽ kéo theo sự tăng trưởng của 35 – 40 ngành kinh tế khác như vật liệu xây dựng, kỹ thuật xây dựng… Bị cắt đứt “mạch máu” tín dụng, thị trường BĐS sẽ bị đình trệ hoàn toàn, cả phân khúc thanh khoản cao và phân khúc thanh khoản thấp, kéo theo sự giảm phát của cả nền kinh tế.
“Chúng ta ngăn chặn sốt giá BĐS và rủi ro lạm phát nhưng phải đủ thông minh để tránh rủi ro giảm phát sâu có tạo nguy cơ kinh tế đình trệ”, GS. Đặng Hùng Võ cảnh báo.
Bị siết tín dụng, thị trường bất động sản sẽ thế nào?
Theo GS. Đặng Hùng Võ, diện tích nhà ở bình quân của người Việt Nam hiện rất thấp, mới đạt 23,2 m2/người, trong khi mức trung bình của thế giới từ hàng chục năm trước đã là 25 m2/người. Nhu cầu nhà ở tại Việt Nam hiện rất lớn, rất nhiều trong số đó phải sử dụng đòn bẩy tài chính. Việc các ngân hàng thắt chặt hoặc dừng cho vay mua nhà sẽ khiến cơ hội sở hữu nhà của hàng triệu người càng trở nên xa vời.
GS. Đặng Hùng Võ cũng cho rằng trên thực tế số lượng người vay vốn để đầu cơ BĐS không nhiều. Những năm qua, nguồn cung nhà không đáp ứng đủ cầu. Đó không chỉ là nhu cầu về chỗ ở cho hiện tại mà còn là khoản dự phòng, của để dành cho con cái trong tương lai.
“Một gia đình có 3 người con thường sẽ phải chuẩn bị 3 căn nhà, không thể xem đây là sự đầu cơ. Khi siết tín dụng “thẳng tay”, không có phân tích hoàn cảnh cụ thể sẽ dẫn tình trạng sốt giá hình thức tới tình trạng đóng băng thị trường BĐS gắn với nợ xấu”, vị chuyên gia phân tích.
Từ quan điểm giảm thiểu rủi ro cho hệ thống tín dụng, GS. Võ cho rằng, chỉ khi chủ đầu tư yếu kém, dự án treo thì mới gây mất an toàn, vốn vay ngân hàng khó thu hồi. Ngược lại, với chủ đầu tư có uy tín, quỹ đất đã giải phóng mặt bằng, pháp lý đầy đủ, thi công đúng tiến độ, chất lượng cao và thanh khoản tốt mọi việc vẫn trong tầm kiểm soát.
“Việc ồ ạt siết tín dụng BĐS là sự đánh đồng các nhà phát triển BĐS chuyên nghiệp với những đơn vị năng lực yếu kém, sẽ không có tính thanh lọc làm lành mạnh thị trường cũng như không nuôi dưỡng được nhân tố tích cực dẫn dắt thị trường phát triển”, vị chuyên gia chỉ rõ.
